Especialistas em fiscalidade explicam o que têm de fazer os proprietários para declarar às Finanças as receitas geradas por imóveis arrendados.

O período de entrega das declarações do IRS de 2020 começou no dia 1 de abril e vai decorrer até 30 de junho de 2021. Neste artigo, com a ajuda de especialistas em fiscalidade, explicamos como os senhorios devem tratar a tributação, em sede de IRS, dos rendimentos decorrentes do arrendamento. Informações que poderão ser úteis para os proprietários de imóveis arrendados, com especial enfoque no preenchimento da declaração Modelo 3 de IRS.

Desde 2015, os titulares de rendimentos decorrentes do arrendamento podem optar entre a sua tributação no âmbito da categoria F (Rendimentos prediais) ou da categoria B (Rendimentos empresariais e profissionais) do IRS, tal como indica a PwC neste artigo preparado para o idealista/news.

Rendimentos prediais (Categoria F)

Para efeitos de IRS, consideram-se rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optarem pela sua tributação no âmbito da categoria B.

Estes rendimentos devem ser declarados no quadro 4 do anexo F da declaração Modelo 3 de IRS, quando se trate de um imóvel localizado em Portugal. Caso o senhorio tenha emitido os respetivos recibos de renda eletrónicos, os elementos abaixo deverão vir já pré-preenchidos.


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Adicionalmente, poderá ser necessário preencher informação complementar no quadro 6 da declaração Modelo 3 de IRS, caso o imóvel esteja situado numa área de reabilitação urbana ou tenha sido recuperado ou seja objeto de estratégias oficiais de reabilitação urbana (quadro 6A), caso seja reconhecido pelo respetivo município como estabelecimentos de interesse histórico e cultural (quadro 6B), caso se trate de imóvel rústico arrendado a entidades ou unidades de gestão florestal (quadro 6C) ou no caso de arrendamento/subarrendamento a custos acessíveis (6D e 6E).

Encargos dedutíveis

Ao rendimento bruto deduz-se, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo senhorio para obter ou garantir esse rendimento, nomeadamente:

  • obras de conservação e manutenção;
  • despesas de condomínio;
  • imposto municipal sobre imóveis (IMI);
  • imposto do selo e taxas autárquicas.

No entanto, não são considerados os gastos:

  • de natureza financeira;
  • relativos a depreciações;
  • relativos a mobiliário,
  • eletrodomésticos;
  • artigos de conforto ou decoração.

Também não pode ser deduzido o Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI), o qual é deduzido ao imposto apurado (e não ao rendimento bruto).

Podem ainda ser deduzidos gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento relativos a obras de conservação e manutenção do prédio, desde que, entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento.

Para efeitos de dedução, os referidos gastos devem estar documentalmente comprovados, nomeadamente através de fatura ou fatura-recibo.

Estes gastos devem ser incluídos no quadro 4.1 do anexo F da declaração Modelo 3 de IRS, uma vez que, neste caso, o preenchimento não é automático.


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Tributação em sede de IRS

Por regra, os rendimentos prediais provenientes de imóveis situados em território português, ficam, após deduzidos os encargos, sujeitos a tributação à taxa especial de 28%, independentemente do estatuto de residência fiscal em Portugal do senhorio.

No entanto, os senhorios que sejam residentes fiscais em Portugal podem optar pela tributação dos rendimentos prediais às taxas gerais progressivas (que variam entre 14,5% e 48%, em 2021), no quadro 6F do anexo F, caso em que todos os rendimentos de categoria F serão englobados, ou seja, sujeitos a tributação de acordo com as taxas gerais progressivas).

Esta opção também pode ser exercida pelos senhorios que sejam não residentes em Portugal, mas residam noutro Estado da UE ou do Espaço Económico Europeu (neste último caso, desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal) sendo que, neste caso, para efeitos de determinação da taxa, são tidos em consideração todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de território português.

Por outro lado, para contratos de arrendamento para habitação permanente celebrados a partir de 1 de janeiro de 2019, foi estabelecida uma redução da taxa especial de tributação dos rendimentos prediais, diferenciada em função da duração do contrato ou das suas renovações, nos seguintes termos:


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A título de exemplo, num contrato com a duração inicial de 4 anos, e que seja renovado por um período de 5 anos, os rendimentos serão tributados nos 4 primeiros anos a uma taxa de 26% (28% - 2%), sendo tributados, nos 5 anos de renovação, à taxa de 21% (26% - 5%).

Para efeitos de aplicação das reduções da taxa especial, o quadro 4.2 do anexo F da declaração Modelo 3 de IRS deve ser preenchido com os rendimentos e encargos dedutíveis (à semelhança do quadro 4.1 acima ilustrado), bem como devem ser indicados no quadro 4.2A, os seguintes elementos do contrato de arrendamento:


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Rendimentos empresariais e profissionais (Categoria B)

Os senhorios podem, ainda, optar por tributar os rendimentos prediais no âmbito da categoria B. Para o efeito, o senhorio deve abrir atividade como trabalhador independente podendo ser enquadrado num dos seguintes regimes:


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Para declarar os rendimentos do arrendamento pela categoria B, os senhorios devem preencher os rendimentos prediais líquidos no campo 410 do quadro 4A do anexo B.

*Luís Filipe Sousa / Mariana Coimbra Maciel da PwC Portugal
In Idealista News do dia 26/04/2021
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